【土地活用・基礎編】大切なのは目的の明確化と経営方法。土地活用を始める前に知っておきたい基本的なポイントとは？

利用していない土地を使って利益につなげる「土地活用」。言葉は知っていても、「具体的にどういうことかわからない」と感じている方は多いのではないでしょうか。土地は何もしなければ管理費や税金などの負担が大きく、せっかくの資産が悩みの原因になってしまいます。

土地活用には賃貸経営や駐車場経営など、多種多様な方法がありますが、余っている土地があるから、と無計画に運用してはリスクも大きくなります。

では、土地活用を始める上でどのような注意点があるのでしょうか。今回は基本的なポイントを中心に解説します。

どんな目的で、どうやって土地を活用したいのか改めて明確にする

計画的な土地活用のためには「そもそも、何のために活用したいのか」という目的をはっきりさせておくのが重要です。同じ広さの土地であっても、立地や建物の有無などの条件面から、権利者である自分自身の状況によって目的は異なります。

例えば、土地そのものよりも現金が必要な状況であれば目的は「売却」となり、より高く土地を買ってもらうために、どんな管理や整備が必要になるか調査が必要です。

一方、土地はそのまま残して運用しつつ固定資産税などを抑えたい場合は「節税」が目的になります。この場合は土地を貸し出したり、集合住宅の経営などを検討するケースがあります。

また、こうした土地活用などの資産運用を考える上で大切なのが「相続」についてです。どんな運用をすれば最も相続税を軽減できるのかなど、それぞれの状況に応じて判断しましょう。

【覚えておきたいワード】

・税制

不動産を買う、持っている、売る、それぞれのタイミングで課される税があります。購入時には登録免許税や不動産取得税。持っているときは固定資産税。売る場合には所得税や法人税などが課されます。

・土地面積

土地の面積。敷地面積とも呼ばれ、土地を真上から見たときの面積を指します。

経営方法をケース別に解説。自分の状況に応じて最適なプランを

明確な目的が決まったら、次は「経営方法」について考えてみましょう。

ケース１「店舗経営」

仮に目的を「利益・収入アップ」として、活用したい土地周辺にある程度の人の往来があるという環境の場合「店舗経営」の選択肢があります。

店舗経営は土地の立地が良く、経営者としての能力があれば高収入が見込めます。もちろん、観光シーズンや年末商戦といった時期によって売り上げは左右されますし、予期しない燃料費の増加、テナントの撤退など不確定要素もあります。そのため収益額の変化を許容できる体制の構築が必要です。

ケース２「賃貸経営」

目的が「長期的・安定的な活用」の場合、アパートやマンションの経営が考えられます。

店舗経営のような高収入は狙いにくくなりますが、一度軌道に乗れば、中長期的に安定した収入が期待できます。ただ、賃貸経営は土地が都市にあるのか郊外にあるのかで経営戦略が異なります。交通機関からの距離、各種設備にどれくらい投資するのか、学生向けか、ファミリー向けかなど、土地の場所によって慎重に検討を重ねて判断しましょう。

ケース３「初期費用重視」

初期費用を抑えたい場合におすすめなのが「駐車場・コインパーキング」の経営です。駐車場であれば、ある程度の広さがあれば比較的容易に土地活用をスタートできます。未舗装のままでもロープなどでスペースを区切って運用できますが、アスファルトやコンクリートで舗装しないと使いにくい土地である場合には舗装費用が発生します。

またコインパーキングであれば、舗装費用のほかに精算機やロック装置、看板などの広告費が必要になりますが、物件によっては数千万円の費用を負担するマンション経営よりも、土地活用をスタートするハードルは低いといえます。

しかし、状況によっては駐車場の需要が少ない地域であったり、競合するサービスの多い激戦区であったりと、必ず駐車場経営が成功するわけではありません。長期的に考えるとマンション経営の方が利益につながるケースもあります。安易に判断せず、多角的な視点で検討することが大切です。

【覚えておきたいワード】

・土地の収益性

その土地の経済的な価値として使われる場合が多いです。例えば都心の駅近くであれば、多くの利用者が見込まれるため収益性が高くなります。

・安定性

土地を活用して、一定の予測が可能で中長期の利益が見込める「収益の安定性」と、地盤変形や土砂流出などの危険性がない「土地の安定性」を指す場合があります。

・初期費用

土地活用をスタートさせるために必要な費用。埋め立てや伐採には造成費、不要な建物の撤去には解体費、建物を建てるなら建築費など、状況や目的ごとにさまざまな費用が発生します。

まとめ

土地活用は自分の収益増に加えて、地域社会の活性化に貢献できるケースもあるなどメリットの多い資産運用方法ですが、目的や環境に応じて幅広い選択肢があります。まずは一つ一つの要素を明確にすることが重要です。

土地によっては宅地に転用できなかったり、建物の規模が法律や条例で定められている場合もあるので、情報の収集が求められます。大きな金額が動く計画だからこそ、準備や確認は徹底することをおすすめします。

私たち株式会社NTT西日本アセット・プランニング（NTT西日本AP）は、不動産利活用のプロフェッショナルです。NTTグループの不動産を長年活用してきた豊富な経験と実績、そして高度な専門知識とノウハウがあります。こうした経験を生かし、地域の不動産活用を推進することで、地域の活性化に貢献します。

NTTグループの土地に限らず、お客様の土地活用についてもプロのスタッフが寄り添いサポートいたします。お悩みや土地活用の課題をお持ちであれば、ぜひご連絡ください。

【覚えておきたいワード】

・土地の転用

土地が「農地」であれば「家を建てられない」「売却先に制限がある」といった制限があります。宅地に転用するには目的に応じた申請が必要ですが、条件や区分が設けられているので、一度確認しましょう。

・立地制限

場所によっては法律や条例で施設の建設が規制されている場合があります。場所や規模、事業内容が活用したい土地で可能かどうかはしっかりチェックしましょう。