土地や不動産にかかる税金対策とは？節税方法を知って有効活用を

保有している土地を活用して収入を得る「土地活用」ですが、どんな運用をするか検討するためにも最初に確認しておきたいのが「税金」と「節税方法」です。すでに持っている土地、新しく購入した土地、譲り受けた場合など、土地にはさまざまな税金が関係します。

税金の種類や対策・節税方法を知ってコストを削減し、土地の有効活用につなげましょう。

固定資産税や相続税など、税金の種類を理解しておくのが重要

効果的な税金対策について考える前に、まずは土地に関係する税金にはどんな種類があるのか確認しましょう。

土地の保有・維持にかかる税金

・固定資産税

「不動産」である田んぼ、畑、住宅地、池沼、山林、鉱泉地、牧場、原野など、あらゆる土地に課税されます。固定資産税は税収の使途が定められていない「普通税」と呼ばれるもので、固定資産が所在する市町村に市町村税として納税します（東京23区の場合は都税）。　納税義務者は「固定資産を所有している個人・法人」と定められていて、土地を保有している場合対象になります。

参考：固定資産税（総務省）

・都市計画税

都市計画事業や土地区画整理事業を行う市町村が、都市計画区域内にある土地など対して課する税金です。固定資産税とは別に課税され、「市街化区域内に土地や家屋を所有している個人・法人」が納税義務者となります。

参考：都市計画税（総務省）

相続・贈与でかかる税金

・相続税

名前の通り、土地などを相続した場合に課税されます。相続税は「累進課税」と呼ばれる方式の税金であり、相続した土地の価格が高いほど税率も高くなります。

・不動産所得税

土地や建物の購入、贈与、建築などで不動産を取得すると、課税される税金です。有償・無償、登記の有無にかかわらず課税されますが、相続した場合は課税されません。

参考：不動産取得税（総務省）

購入や売却でかかる税金

・印紙税

不動産取引では売買契約書や土地賃貸借契約書が必要になりますが、そうした「課税文書」に対しては印紙税が課税されます。同じ契約書であっても複数必要な場合は、1通ごとに印紙を貼ります。

・譲渡所得税

譲渡所得税は、土地やマンションなどの不動産を売却して得た利益に課税される「所得税」と「住民税」を指します。所得税については所有期間が5年を超えるものは「長期譲渡所得」、５年以下の場合は「短期譲渡所得」となり税率が変わります。短期間に土地を売却するほど税金が高くなります。また、この場合の住民税も所有期間によって変動します。所有期間5年以下では9％、5年を超えると５％になります。

土地の登録にかかる税

・登録免許税

土地や建物は建築したり購入したりすると、所有権保存登記や移転登記が必要になります。その際にかかる税金が登録免許税です。

建物があると減税される特例や、相続方法によっては大きな節税効果がある

続いては具体的な節税・税金対策について解説します。税金によっては節税できる種類のものもあるので、自分や不動産の状況を確認して、どのようなケースが当てはまるのか知っておくのが大切です。

相続税

相続税には申告をしなくてよいケースがあります。それは相続した「正味の遺産額」が「基礎控除額」の範囲内である場合です。基礎控除額とは「相続税の非課税枠」のことで、法定相続人の人数により変動します。「3000万円＋（法定相続人の人数×600万円）」で計算されます。

一方「正味の遺産額」とは、預貯金や土地などの「相続する財産」から借金などマイナスの要素を差し引いたものです。こうした「財産（遺産）」には預貯金のような相続人にメリットのあるものから借金のようなものまで、さまざまなものが含まれているので詳細の確認が必須となります。

また、先ほど「相続税は相続した土地の価格により変化する」と紹介したように、相続税は「相続税評価額」という基準で評価されます。一般的に「現金よりも土地や建物などの不動産のほうが評価額は下がる」とされています。

ただ、単純に「相続前に現金を土地に変えておけばいい」ということではなく「その土地が更地なのか」「賃貸住宅が建っているか」などによっても評価額が変わります。そのため、この評価額を下げることが節税のポイントになります。

固定資産税・都市計画税

固定資産税は土地を使っているかどうかや、建物の有無は関係なく土地を持っていれば課税されます。覚えておきたいのは、固定資産税には「住宅用地特例」があることです。これは「建物が建っているかどうか」ということ。建物があれば固定資産税は1/6、都市計画税は1/3減税されます。更地にしてしまうとこの特例が適用されず、税率が上がります。建物があると「土地と建物両方に税がかかってしまう」と考えてしまいますが、トータルで考えると特例が適用される方が安くなる場合が多いです。

しかし、こうした建物が「特定空き家」の場合は注意が必要です。空き家はメンテナンスをせずに長期間放置すると倒壊の危険性が高まるため、家の状態などが一定の条件を満たすと「特定空き家」に分類されます。この場合「住宅用地特例」は適用されません。

贈与税

財産を生前に贈与すると、金額に応じて贈与税が発生します。よく「贈与税は年間110万円までは非課税」という話を聞くかと思いますが、土地も複数年に分けて一定の範囲で何度も贈与すれば節税になります。ただし、そのたびに司法書士や税理士に依頼していては、そちらのコストも高くなり「結局節税にならない」というパターンも考えられます。土地の規模などに応じて総合的に判断するようにしましょう。

また、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、自宅の土地・家屋を贈与する場合に一定の金額まで無税で贈与できるような、いわゆる「おしどり贈与」や、60歳以上の父母か祖父母から18歳以上の子か孫に対して一時的に無税で贈与できる特例「相続時精算課税制度」の活用も一つの手です。

まとめ

今回は土地に関わる税金対策をテーマに、いくつかの制度や節税方法について紹介しました。何度か「（更地であれば）建物を建てる」というキーワードが出てきましたが、実際にアパートやマンションを建てて経営するのは有効な節税方法なので、土地活用としてもおすすめです。

駐車場経営、トランクルーム経営といった初期投資の少ない土地活用も人気ですが「建物」ではないため節税効果は薄くなるので注意しましょう。

自分で経営しなくとも、例えばマンション経営の等価交換で不動産会社に土地を提供することで減税につながるケースもあるので、活用したい土地の立地や規模、自分の管理能力などを考えてトータルでプラスになる選択をすることが大切です。


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