初期費用を抑えて土地活用！駐車場経営や信託など、少ない負担で始められる活用方法を解説

使っていない土地を活用して利益につなげる「土地活用」。アパートやマンションを建てて運営する賃貸経営や、店舗を建てる店舗経営のほか、土地自体を貸し出したり、あるいは売却するなど、さまざまな活用方法があります。

最近では土地そのものではなく、余っていた土地に太陽光パネルを設置して、発電した電力を売って収入アップにつなげるなど、土地活用も多様化しています。

選択肢が多くなると、気になるのはそれぞれ実際にスタートするまでの準備について、つまり初期費用です。

この記事では土地活用に必要な初期費用とその考え方について解説します。

駐車場・コインパーキング経営は初期費用が少ない

最初に紹介したように、余っている土地や使っていなかった土地に建物を建てて経営する場合は、物件によっては数千万円以上の費用が発生します。もちろん、経営手腕と立地次第では大きなリターンが見込めますが、資金力などの問題もあり、誰もが成功するとは限りません。

では「資金が用意できなければ土地活用も断念すべきか」というと、そうではありません。初期費用を抑えて土地活用をする方法も複数あり、代表的な例としては自動車やバイクを止める「駐車場・コインパーキング経営」があります。

駐車場経営であれば、一定の土地さえあれば特別な建築物は必要ありません。車1台分のスペースからでもロープやワイヤーで駐車スペースを区切れば、すぐに運営できます。ただ、土地によってはアスファルトやコンクリートでの舗装が必要な場合もあり、その場合は工事費が必要です。

舗装したとしても、経営のノウハウや建物の建築が必要な賃貸経営と比べると、初期費用や準備の負担はそこまで多くありません。費用を抑えられるのが駐車場経営の最大の魅力です。

また、コインパーキングであれば、駐車券の発券機や車止め用の機械などが必要になり、そうした費用も加算されます。広さや場所にも影響されますが、50坪前後であれば舗装費用は100万円程度。機械設置費用は300万円程度が見込まれます。

駐車場・コインパーキングのいずれにしても、大切なのは需要です。駐車場にしたい土地が住宅街やオフィス街であれば、月額料金を支払い契約する月極駐車場。観光地や商業施設に近い土地であれば、時間貸しのコインパーキングを検討するなど、しっかり計画を立てるのがおすすめです。

一方、これらの土地活用での注意点としては住宅用地と違い、固定資産税の特例を受けられず税金の負担が大きくなる点があります。メリットとデメリット両面を意識して判断することが重要です。

【覚えておきたいワード】

・売却

購入希望者と売買契約を結び手付金を受け取ります。土地の査定後、売り出しをして契約が成立すれば売却できます。不動産売却の際は、利益に対して譲渡所得税がかかるので注意しましょう。税率は不動産の所有期間で変わります。

初期費用を借り手が負担する契約も選択肢に

初期費用の少ない土地活用の例として「駐車場経営」を紹介しましたが、ほかにもいくつか選択肢があります。

例えば「事業用定期借地権」。これは事業者に土地を貸して地代を受け取るというもの。「定期」とあるように、期限を決めて契約します。50年以上の期間を定める「一般定期借地権」とは異なり、事業用定期借地権の期間は10年以上50年未満で定められます。

20年契約であれば、20年後には土地が返還されます。土地を貸すだけなので、費用が発生しないのが大きなポイントです。仮に貸すのが荒れた土地であり、整備費用が必要であっても基本的には借り手が費用を負担します。

また、事業者が借り手であることから、事業内容によって求めている立地や広さもさまざまです。

特徴としては契約が満了すれば確実に土地が戻ってくるので、将来的な見通しを立てやすいのがメリットです。しかし、長期的に利用できる土地を求めている借り手も多く、借り手探しが難航したり、単純に収益性が低いという側面もあります。そのため、安定性を重視する方におすすめとされています。

【覚えておきたいワード】

・普通借地権

定期借地権とは異なり、賃貸借契約の期限が過ぎても、土地の所有者側が「土地を返却する正当な理由」を持っていなければ、借り手が望む場合自動的に借地契約が更新されるという権利。

収益性と安定性のバランスはしっかり確認を

初期費用のかからない土地活用例、続いては「等価交換」です。これは自分の土地に建物を建ててもらい、その建物の一部の所有権を得る、というもの。

自分の土地に建ててもらう建物の建築費用は出資しないので、初期費用の負担はありません。集客力の高い立地であれば、建築主からの需要も高くなります。ポイントは建物を自分で建てるわけではないので、収益性は低くなるということ。契約時は自分の持分が適正かどうか、事前に確認しましょう。

また、「土地信託」という土地活用もあります。ノウハウや実績のあるプロに自分の土地の運用を任せる方法です。プロに土地活用をしてもらい、収益の一部を配当金として受け取ります。一般的には信託会社と10年以上の信託契約を結ぶことが多く、アパートやマンションを建てて収益を上げたりします。

土地の所有権は信託会社が保有しますが、自分は配当金の権利である「信託受益権」を保有でき、契約期間後は登記簿上の所有権も戻ってきます。こちら等価交換と同じように自分で経営したり、資金調達などは不要です。しかし、信託会社が得る利益もあるので、受け取れる収益は少なくなります。さらに配当金は毎月一定の金額ではなく、収益額に影響されます。

【覚えておきたいワード】

・持分

複数人が共同で出資した場合、不動産の所有権は出資者それぞれに共有されます。その所有権の割合を示すのが持分で、出資した金額に応じて定められます。

まとめ

今回は土地活用を始めやすい「初期費用の少ない活用方法」について紹介しました。店舗経営や賃貸経営は難しいと感じていても、ほかにも方法があります。駐車場経営のように、トランクルーム経営や倉庫・工場経営など、自分の土地の状況や立地に応じて選択肢を探してみましょう。

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【覚えておきたいワード】

・トランクルーム経営

荷物保管用のトランクルームの利用者から賃料を得る土地活用方法です。比較的低予算で始められ、撤去が用意なのがメリットです。

・倉庫・工場経営

工場や倉庫を経営する土地活用方法。工場・倉庫は住居用であるマンションやアパートと違い、シンプルな構造なので建築費用が抑えられます。単純に賃貸経営や店舗経営といっても、倉庫、工場、福祉施設などさまざま経営方法があります。